こんにちは、ハウステーションです！

 

築20年以上の家は、見た目がきれいでも「中身（防水・配管・下地・設備）」が一気に傷み始める時期に入ります。

 

来年に向けて焦らず段取りできるように、「優先順位の付け方」と「計画の立て方」をリフォームポイント別にまとめます。

 

 

※こちらの記事は2025年12月2日時点の情報です 

築20年を超えると、急にトラブルが増えたように感じる方が多いです。

 

理由はシンプルで、いろいろな部材や設備が「寿命の波」を迎えるからです。

 

特に注意したいのは、壊れてから直すと費用も被害も大きくなりやすい部分です。 

たとえば雨漏りは「屋根だけ」の問題ではなく、外壁・ベランダ・サッシ周り・シーリングなど複数要因が重なって起きます。

 

また配管や電気は、普段見えないぶん発見が遅れて“突然”来ます。

 

ここで大事なのは、「築年数が古い＝全部ダメ」ではないという点です。 

メンテナンスが行き届いている家は、築30年でも安心して暮らせる状態を保てます。

 逆に、見た目を優先して“中身の手当て”が後回しになっていると、築20年台で一気に不具合が連鎖することがあります。 

 

だからこそ来年に向けては、見栄えのリフォームよりも、まずは家を守る“基礎体力づくり”を計画するのがおすすめです。

 

来年の計画を立てるなら、まずは現状をざっくり把握して、危険度と費用対効果で並べ替えるのが近道です。 

専門点検の前に、家の中外を一周してチェックするだけでも優先順位が見えてきます。

 

●天井や壁に「うっすらシミ」「クロスの浮き」がある（雨漏り・結露の可能性） 

●ベランダ床のひび割れ、排水口の詰まり、膨れ（防水の劣化サイン） 

●外壁の触ると白い粉がつく、細かいひびがある（塗膜劣化・クラック） 

●床がフワフワする、きしむ、沈む（下地・シロアリ・湿気） 

●給湯器が10年以上、異音や温度ムラがある（交換時期の可能性） 

●ブレーカーがよく落ちる、コンセントが熱い（電気容量・配線要注意）

 

この中で「水が入る」「火・電気に関わる」「構造に関わる」ものは、基本的に優先順位が高くなります。

 

さらに、優先順位を決めるときに便利なのが“3つの分類”です。

 

①緊急（今すぐ止めないと被害が広がる） 

②予防（今やればさらに10年守れる） 

③快適（暮らしやすさアップ、満足度が高い）

 

たとえば雨漏り疑いは①、外壁塗装は②、キッチンの収納改善は③というイメージです。

 

この分類をしておくと、見積りをもらったときに「どこを削ると危険か」「どこは来年以降でいいか」が判断しやすくなります。

 

①「雨・防水（屋根・外壁・ベランダ）」

 

築20年以上で最優先になりやすいのが、防水ラインの立て直しです。 

理由は、家の劣化は“水が入った瞬間に加速する”からです。

 

屋根は、見えない場所ほど傷みが進みやすく、台風や雪、強風のあとに一気に不具合が出ることもあります。 

外壁は塗装だけで済む場合もありますが、ひび割れやシーリング（目地）劣化が進んでいると、下地補修が必要になります。

 

ベランダは、防水層の寿命だけでなく、排水不良が重なると室内側へ影響が出るので注意です。

 

計画のコツは「まとめて直す」ことです。 

屋根と外壁とベランダをバラバラにやると、足場代が複数回かかって損になりやすいです。

 

来年、外回りをやるなら、足場が必要な工事は同時に検討するのが基本です。

 

ここで、よくある“もったいない例”も紹介します。

 

外壁塗装をして見た目がきれいになったのに、2〜3年後にベランダ防水が限界になって、結局また足場を掛けるケースです。 

逆に、外回りを一度で整えると、次の10年がぐっと安心になります。

 

また、外回りは工事後の点検も重要です。 

「施工して終わり」ではなく、数年ごとに目視点検をして小さな補修で済ませる方が、長期的にはコストが抑えられます。

 

 

 

②「水まわり（配管・設備）」　

 

キッチン、浴室、洗面、トイレは“毎日使う”ので劣化が出やすい場所です。

 

設備交換の話になりがちですが、築20年以上で怖いのは「配管の傷み」と「漏水」です。

 

床下や壁の中で漏れていると、気づいた時には下地が腐っていたり、カビやシロアリの原因になったりします。

 

 

水まわりの計画は、次の順で考えると失敗しにくいです。

 

①漏水リスク（床下・配管・接続部）の確認 

②生活ストレス（寒い浴室、掃除しにくい、収納不足）の洗い出し 

③設備の更新（節水・節電・お手入れ性）で選ぶ

 

「全部一気に」は大変でも、たとえば来年は浴室と洗面、再来年はキッチン、のように分けてもOKです。 

ただし、床や壁を開ける範囲が重なるなら同時施工の方が結果的に安くなるケースも多いです。

 

そして水まわりは、“使えない時間”の段取りも大切です。

 キッチン工事中は料理がどうなるか、浴室工事中は銭湯や仮設シャワーをどうするか。

 

ここを事前にイメージしておくだけで、工事のストレスがかなり減ります。

 来年に向けて計画するなら、「工事時期」と「生活の代替手段」までセットで考えるのがコツです。

 

 

 

 

③「断熱・窓（暑さ寒さ対策）」

 

築20年以上の家は、断熱性能が今の基準より低いことが多く、冬の底冷えや夏の熱気がつらくなりがちです。

 ここは“体感が変わる”ので、満足度が高いリフォームになりやすいです。

 

取り組みやすい順に並べると、だいたいこうなります。

 

●窓の対策（内窓、ガラス交換、すきま風対策） 

●玄関ドアの断熱、気密改善 

●床下・天井裏の断熱強化

 

窓は家の熱の出入りが大きい場所なので、効果を感じやすく、工期も比較的短く済みます。

 

「光熱費が気になる」「結露がひどい」「エアコンが効きにくい」と感じたら、来年の候補に入れる価値があります。

 

さらに、断熱は健康面でもメリットがあります。

 部屋ごとの温度差が大きい家は、冬場にヒートショックのリスクが上がります。

 浴室や脱衣所、トイレが寒いと感じる場合は、断熱や暖房の計画を入れるだけで安心感が変わってきます。

 快適さだけでなく、安全にもつながるのが断熱リフォームの良いところです。

 

 

 

④「耐震・構造（安心を買うリフォーム）」

 

築年数が進むと、住み心地よりも“安全性”が大事になってきます。

 特に、旧耐震の建物や増改築歴がある家は、耐震診断から考えると安心です。

 

耐震は目に見えないので後回しにされがちですが、優先順位の判断軸はシンプルです。

 「地震が来たら怖い」と感じるなら、補強の検討を始めるタイミングです。

 

大規模な補強だけでなく、壁量のバランス調整、金物補強、劣化部材の交換など、段階的に進める案もあります。

 

 

耐震と相性が良いのが「間取り変更」です。

 たとえば、壁を抜いて広いLDKにしたい場合、構造的に必要な壁まで取ってしまうと危険です。

 

逆に、計画的に補強を入れながら間取りを整えれば、理想の暮らしと安心の両方が手に入ります。

 来年に向けてリビングを変えたい方ほど、耐震の視点も一緒に持っておくと失敗が減ります。

 

 

 

⑤「電気・通信（暮らし方の変化に合わせる）」

 

築20年以上の家は、当時の生活を前提に電気容量や配線が組まれていることがあります。

 

今は家電が増え、在宅ワークやネット環境も当たり前になりました。

 

だからこそ、こんな不満が出やすいです。

 

●コンセントの数が足りない、位置が悪い

 

●ブレーカーが落ちる

 

●IHや食洗機、エアコン増設で容量が不安

 

●Wi-Fiが届きにくい

 

内装を触るリフォーム（壁紙張替え、間取り変更）と合わせて電気工事を入れると、仕上がりもコストもきれいにまとまります。

 

また、見落としがちなのが照明計画です。

 同じ部屋でも、照明が合っていないと暗く感じたり、眩しく感じたりします。

 

来年、内装をきれいにするなら「照明の位置」「調光」「間接照明」なども一緒に考えると、満足度が一段上がります。

築20年以上のリフォームは、開けてみたら追加工事が出ることがあります。 

だからこそ、最初から予算に「予備費」を入れておくと計画が崩れません。

 

目安としては、次のような考え方が現実的です。

 

①やりたい工事の概算費用を出す 

②その10〜20％を予備費として確保する 

③優先順位の低いものは“来年やらない勇気”も持つ

 

そして、来年に向けては「どこまで直せば家が長持ちするか」という視点がおすすめです。

 見た目を整える前に、雨・水・構造・電気の土台を固めると、結果的にムダが減ります。

 

ここでおすすめなのが「目的別の予算枠」を作ることです。

 外回りにいくら、水まわりにいくら、断熱にいくら、という形で枠を決めると、打ち合わせがスムーズになります。

 

逆に“全部を少しずつ”にすると、効果を感じづらく、結果として満足度が下がりやすいです。

 

来年のテーマを1〜2個に絞って、そこにしっかり投資する方が、納得感のあるリフォームになりやすいです。

年末〜年始は、工事ではなく“準備の季節”です。

 来年に向けては、この流れが動きやすいです。

 

①12月〜1月：気になる不具合の洗い出し、写真を撮って記録 

②1月〜2月：現地調査と見積り比較（内容と範囲を整理） 

③3月〜5月：外回り（屋根・外壁・ベランダ）を進めやすい時期 

④夏前〜夏：断熱・窓、エアコン効率の改善 

⑤秋：水まわり更新、年末に備えた設備交換

 

もちろん家の状態や生活都合で前後しますが、「点検→見積り→工事」の順を崩さないのがポイントです。

 

さらに具体的に言うと、年始は業者側も動きが本格化する前なので、相談や現地調査の予約が取りやすい時期です。 

逆に、春先から一気に混み始めることが多く、希望時期が決まっている場合は早めの相談が安心です。

 

来年の“いつ頃までに何を終えたいか”を先に決めておくと、工事時期がブレにくくなります。

築20年以上の家は、「壊れてから直す」より「水・構造・電気などの土台を先に整える」方が、結果的に費用も不安も減らせます。 

来年に向けては、まず点検と優先順位づくりから始めて、外回りや水まわりを計画的に進めるのがおすすめです。

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